بازار تسه پس از یک دوره بیواکنشی، با تاخیر به افزایش سقف وام واکنش نشان داد
افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه)، یکی از مهمترین اتفاقات سیاست اعتباری بازار مسکن در سال جاری بود. بر اساس مصوبه هیئت عالی بانک مرکزی در مردادماه ۱۴۰۵، سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران از یک میلیارد تومان به دو میلیارد تومان افزایش یافت و سقف تسهیلات جعاله نیز از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان رسید. در شرایطی که قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن به شدت کاهش یافته است، انتظار میرفت افزایش سقف وام، تقاضا برای اوراق تسه را افزایش دهد. بررسی رفتار بازار فرابورس نشان میدهد این اثر اگرچه با تأخیر ظاهر شد، اما در هفتههای اخیر خود را در رشد قیمت اوراق نشان داده است.
در روند معاملات اوراق تسه ۱۴۰۵ میبینیم بازار پس از اعلام افزایش سقف وام در ۲۷ مردادماه، در روزهای ابتدایی پس از انتشار این خبر، مسیر نزولی را تجربه کرد. قیمت این اوراق در ادامه ابتدا با رشد محدودی همراه شد، اما از هفته دوم شهریورماه روند صعودی آن تقویت شد؛ هم اکنون قیمت تسه ۱۴۰۵ با رشد حدود 13.5 درصدی نسبت به ابتدای شهریورماه، از مرز ۱۰۰ هزار تومان عبور کرده است.
شدت واکنش بازار نسبت به افزایش ۱۰۰ درصدی سقف وام، محدود بوده است. افزایش قیمت اوراق نشان میدهد رشد تقاضا برای دریافت تسهیلات اتفاق افتاده، اما این رشد به اندازهای نبوده که قیمت اوراق را به شکل پایدار وارد محدودههای بالاتر از سقفهای قبلی کند.
بالاترین قیمت ثبتشده برای تسه ۱۴۰۵ در سال جاری، مربوط به دوره قبل از افزایش سقف وام بوده است. این نماد در اردیبهشتماه به محدوده بیش از ۱۰۸ هزار تومان رسید، اما پس از آن وارد روند اصلاحی شد. افزایش سقف تسهیلات در مردادماه اگرچه باعث بازگشت قیمت اوراق به محدودههای بالاتر شد، اما تاکنون نتوانسته رکورد جدیدی در قیمت تسه ثبت کند.
اوراق تسه در واقع حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن است که در بازار فرابورس معامله میشود. هر برگ از این اوراق، امکان دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را برای دارنده آن فراهم میکند و پس از استفاده برای دریافت وام، اعتبار آن مصرف میشود.
با افزایش سقف وام، تعداد اوراق مورد نیاز نیز افزایش پیدا کرده است. برای دریافت وام خرید دو میلیارد تومانی زوجین در تهران، متقاضی باید ۴۰۰۰ برگ اوراق خریداری کند.با قیمت فعلی حدود ۱۰۰ هزار تومان برای هر برگ تسه، هزینه خرید اوراق برای دریافت وام دو میلیارد تومانی به حدود ۴۰۰ میلیون تومان میرسد. به همراه وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی، برای دریافت کل تسهیلات ۲.۴ میلیارد تومانی زوجین، تعداد ۴۸۰۰ برگ اوراق مورد نیاز است که هزینه آن حدود ۴۸۰ میلیون تومان خواهد بود.
به این ترتیب، افزایش سقف وام اگرچه مبلغ اسمی تسهیلات را افزایش داده، اما هزینه ورود به این تسهیلات را نیز بالا برده است.همچنین یکی از دلایل محدود بودن اثر این تسهیلات بر بازار مسکن، قدرت خرید پایین آن نسبت به قیمتهای فعلی است. با فرض میانگین قیمت حدود ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع مسکن در تهران، وام خرید دو میلیارد تومانی تنها معادل حدود ۱۰ مترمربع مسکن است. بنابراین اگرچه مبلغ وام نسبت به گذشته افزایش یافته، اما اثر آن بر توان خرید واقعی خانوار همچنان محدود باقی مانده است.
تجربه سال ۱۴۰۳؛ افزایش سقف وام قبلی هم اثر محدودی بر بازار اوراق داشت
رفتار اخیر تسه ۱۴۰۵ یک تجربه کاملا جدید نیست. بررسی روند تاریخی اوراق نشان میدهد افزایش سقف تسهیلات در دورههای قبل نیز به تنهایی نتوانسته موجب جهش پایدار قیمت اوراق شود.
آخرین افزایش سقف وام پیش از تصمیم مردادماه ۱۴۰۵، در ۲۱ اسفند ۱۴۰۳ و در بیستمین جلسه هیئت عالی بانک مرکزی تصویب شد. بر اساس آن تصمیم، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق برای زوجین تهرانی به یک میلیارد تومان و برای متقاضیان انفرادی به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یافت.
با وجود افزایش تعداد اوراق مورد نیاز برای دریافت این تسهیلات، قیمت تسه ۱۴۰۳ در ماههای ابتدایی سال ۱۴۰۴ وارد جهش شدید نشد و عمدتاً در محدوده نوسانی حرکت کرد. رشدهای بعدی این اوراق بیشتر تحت تأثیر عوامل عمومی اقتصاد، انتظارات تورمی و شرایط بازارهای دارایی شکل گرفت و افزایش سقف وام به تنهایی نتوانست محرک اصلی بازار باشد. افزایش سقف تسهیلات میتواند تقاضا برای اوراق را افزایش دهد، اما اثر آن بر قیمت اوراق و بازار مسکن به میزان قدرت خرید ایجادشده، هزینه دریافت وام و شرایط کلی اقتصاد بستگی دارد.
منبع: اکو ایران
