جغرافیای قیمت مسکن تهران؛ نوساز بودن کجا ارزش بیشتری دارد؟

در  ادامه گزارش هفته گذشته سراغ تحلیل قیمتی داده‌ها می رویم. اولین تصویر از داده‌ها طبق روال گذشته به تفاوت بسیار زیاد قیمت مسکن میان مناطق تهران مربوط می‌شود. بدون در نظر گرفتن سن ساختمان، مناطق شمالی و شمال‌مرکزی شهر همچنان در بالاترین سطوح قیمتی بازار قرار دارند و هرچه به مناطق جنوبی‌تر می‌رویم، سطح قیمت کاهش قابل توجهی پیدا می‌کند. حتی درون یک منطقه، اختلاف قیمت میان محله‌ها می‌تواند بسیار زیاد باشد. به همین دلیل، میانگین یا میانه یک منطقه را باید تصویری کلی از بازار آن منطقه دانست، نه قیمتی که بتوان آن را به همه محله‌های آن تعمیم داد.

طبق محاسبات انجام‌شده، میانگین وزنی قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک به حدود 509.54 میلیون تومان می‌رسد؛ بالاترین رقم در میان مناطق 22گانه تهران. پس از آن منطقه 3 با 414.16 میلیون تومان قرار دارد و مناطق 2 و 6 نیز با میانگین‌های 357.54 و 351.40 میلیون تومان در رتبه‌های بعدی قرار می‌گیرند.

در سوی دیگر شهر، پایین‌ترین سطح قیمت در منطقه 18 دیده می‌شود؛ جایی که میانگین وزنی قیمت هر مترمربع حدود 110.38  میلیون تومان است. مناطق 17 و 16 نیز با 111.98 و 122.95 میلیون تومان در انتهای این رتبه‌بندی قرار دارند. به این ترتیب، قیمت هر مترمربع در منطقه یک حدود 4.6 برابر منطقه 18 است؛ فاصله‌ای که شدت شکاف جغرافیایی قیمت مسکن در تهران را نشان می‌دهد. در نقشه، مناطق 22گانه تهران بر اساس میانگین وزنی قیمت هر مترمربع دسته‌بندی شده‌اند؛ هرچه رنگ یک منطقه تیره‌تر باشد، سطح قیمت آگهی‌های آن بالاتر است.

سن بنا چه تغییری در قیمت ایجاد می‌کند؟

برای اینکه بتوان میزان تغییرات قیمت یک آپارتمان نوساز و یک ساختمان ساخته شده در دهه 80 را سنجید؛ از یک شاخص ساده. تحت عنوان پریمیوم نوساز بودن استفاده کردیم. این شاخص نشان می‌دهد میانه قیمت ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ در یک منطقه چند درصد بالاتر از ساختمان‌های دهه ۱۳۸۰ همان منطقه قرار دارد. این شاخص نشان میدهد یک آپارتمان نوساز چند درصد از یک اپارتمان قدیمی گران تر است.

اولین نتیجه به دست امده از این بررسی نشان میدهد فاصله میان قیمت ساختمان‌های دهه ۸۰ و دهه ۱۴۰۰ در سراسر شهر یکسان نیست. در بالاترین سطح، منطقه ۱۲ با پریمیوم 64.13 درصدی قرار گرفته است. پس از آن منطقه ۲۰ با 53.67 درصد قرار دارد. منطقه یک با 43.01 درصد، منطقه ۳ با 40.99 درصد و منطقه ۶ با 39.30 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در بخش بزرگی از مناطق نیز فاصله قیمت دو نسل ساختمانی در محدوده 20 تا 40 درصد قرار دارد.اما یک عدد در انتهای این رتبه‌بندی جلب توجه می‌کند؛ منطقه ۲۱ با پریمیوم منفی 6.46 درصد. در نگاه اول، این عدد می‌تواند این تصور را ایجاد کند که در منطقه ۲۱ ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ حتی از ساختمان‌های دهه ۸۰ ارزان‌ترند. اما بررسی قبلی ما که در گزارش “آیا نوسازها واقعا همیشه گران‌ترند؟ پشت‌پرده یک خطای آماری در قیمت مسکن” روی همین منطقه نشان داد چنین برداشتی می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

ما بررسی را از سطح منطقه به محله بردیم. مشخص شد ساختمان‌هایی که در گروه‌های سنی مختلف با یکدیگر مقایسه می‌شوند، الزاما از محله‌های یکسانی نیستند. برخی محله‌های ارزان‌تر عمدتا در میان ساختمان‌های جدیدتر ظاهر شده‌اند، در حالی که بخشی از آگهی‌های ساختمان‌های قدیمی‌تر به محله‌هایی با سطح قیمت بالاتر تعلق داشته‌اند. در نتیجه، عدد کلی منطقه علاوه بر سن ساختمان، از ترکیب جغرافیایی آگهی‌ها نیز تاثیر گرفته است.حتی حضور یک محله در هر دو گروه سنی نیز لزوما مشکل را به‌طور کامل حل نمی‌کند، زیرا تعداد آگهی‌ها می‌تواند متفاوت باشد.

به همین دلیل، پریمیوم نوساز بودن را نباید معادل اثر خالص سن بنا دانست. این شاخص فاصله قیمتی مشاهده‌شده میان دو نسل ساختمانی در آگهی‌های موجود را نشان می‌دهد.

در بازارهای گران‌تر، نوساز بودن فاصله ریالی بزرگ‌تری می‌سازد

درصد اختلاف قیمت میان ساختمان‌های دهه ۸۰ و ۱۴۰۰ در مناطق شمالی تهران بیشترین مقدار را ندارد؛ اما وقتی این فاصله به تومان محاسبه می‌شود، تصویر متفاوتی به دست می‌آید. بالا بودن سطح عمومی قیمت در مناطق گران‌تر باعث شده فاصله میان دو نسل ساختمانی در این بخش از شهر به رقم‌های بسیار بزرگ‌تری برسد.

در منطقه یک، متوسط قیمت هر متر در فایل‌های دهه ۸۰ حدود ۴۱۶ میلیون تومان و در دهه ۱۴۰۰ نزدیک به ۵۹۵ میلیون تومان است؛ فاصله‌ای حدود ۱۷۹ میلیون تومان برای هر مترمربع. این اختلاف در منطقه ۳ به حدود ۱۴۱ میلیون و در منطقه ۶ به حدود ۱۱۱ میلیون تومان در هر متر می‌رسد.برای مقایسه، فاصله دو نسل ساختمانی در منطقه ۱۰ حدود ۴۰ میلیون، در منطقه ۱۷ حدود ۳۱ میلیون و در منطقه ۱۵ حدود ۲۲ میلیون تومان در هر متر است.

بنابراین ارزش نوساز بودنرا می‌توان از دو زاویه دید. از نظر درصدی، برخی مناطق میانی و جنوبی نیز فاصله قابل توجهی میان ساختمان‌های دهه ۸۰ و ۱۴۰۰ دارند؛ اما از نظر مبلغی که به قیمت هر متر اضافه می‌شود، این فاصله در بازارهای گران‌تر تهران بسیار بزرگ‌تر است.