سود ۳۶ درصدی دارندگان تسه به زیان متقاضیان وام مسکن

با وجود دو برابر شدن سقف وام خرید مسکن طی مصوبه‌ای که در شهریورماه برای اجرا به شعب بانک مسکن ابلاغ شد؛ قیمت اوراق در روزهای ابتدایی پس از اعلام مصوبه کاهش یافت. از هفته دوم شهریور، روند بازار تغییر کرد و قیمت‌ها به‌تدریج افزایش یافتند. رشد قیمت در مهرماه هم ادامه پیدا کرد و تسه ۱۴۰۵ که در شهریور از محدوده ۱۰۰ هزار تومان عبور کرده بود، اکنون به حدود ۱۱۹ هزار تومان رسیده است.

اطلاعات معاملات ۲۷ مهر نشان می‌دهد قیمت هر برگ تسه ۱۴۰۵ به ۱۱۹ هزار و ۲۰۰ تومان رسیده و بازده سه‌ماهه آن ۳۶ درصد بوده است. تسه ۱۴۰۴ نیز با قیمت ۱۱۸ هزار و ۵۰۰ تومان، بازده سه‌ماهه ۳۷ درصدی ثبت کرده و تسه ۱۴۰۳ با قیمت حدود ۱۱۶ هزار تومان، نزدیک به ۳۹ درصد رشد داشته است.

بررسی حجم معاملات نیز نکات جالبی را نشان می‌دهد. در ۲۷ مهر، مجموع معاملات تسه ۱۴۰۳، ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ به بیش از ۷۶۸ هزار برگ رسید که حدود ۶۶ و نیم درصد آن متعلق به تسه ۱۴۰۵ بود. سهم تسه ۱۴۰۴ حدود ۲۹ درصد و تسه ۱۴۰۳ کمتر از ۵ درصد ثبت شد. بنابراین معاملات در اوراق جدیدتر متمرکز شده و تسه ۱۴۰۵ در میان این سه نماد از نقدشوندگی بالاتری برخوردار است.

اما نکته جالب‌تر، ترکیب خریداران و فروشندگان است. در تسه ۱۴۰۵، تعداد خریداران حقیقی ۳۷۲ نفر و تعداد فروشندگان حقیقی دو هزار و ۲۹۲ نفر بوده است؛ یعنی تعداد فروشندگان بیش از شش برابر خریداران بوده است.با این حال، متوسط خرید هر خریدار حقیقی حدود هزار و ۲۹۷ برگ و متوسط فروش هر فروشنده حدود ۲۰۰ برگ بوده است. یعنی میانگین حجم خرید هر خریدار تقریبا شش و نیم برابر میانگین حجم فروش هر فروشنده بوده است.این الگو نشان‌دهنده تمرکز خرید در دست تعداد کمتری از معامله‌گران و پراکندگی بیشتر فروش است؛ هرچند از این آمار به‌تنهایی نمی‌توان نتیجه گرفت که خریداران بزرگ الزاماً متقاضی دریافت وام مسکن بوده‌اند.

 همانطور که اشاره شد، رشد قیمت اوراق در بازار سرمایه، روی دیگری هم دارد؛ افزایش هزینه متقاضیان دریافت تسهیلات. هزینه این وام به خرید اوراق محدود نمی‌شود. با نرخ سود ۲۲ و نیم درصد، قسط ماهانه وام خرید دو میلیارد تومانی در بازپرداخت ۱۲ساله حدود ۴۰ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان خواهد بود. قسط وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز با بازپرداخت پنج‌ساله، حدود ۱۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است.

در مجموع، متقاضی برای بازپرداخت اصل و سود دو تسهیلات، حدود شش میلیارد و ۴۷۰ میلیون تومان به بانک پرداخت خواهد کرد که بیش از چهار میلیارد تومان آن فقط سود تسهیلات است.حالا اگر هزینه ۵۷۲ میلیون تومانی خرید اوراق را هم اضافه کنیم، مجموع سود بانکی و هزینه دریافت این وام به حدود چهار میلیارد و ۶۴۰ میلیون تومان می‌رسد.به عبارت دیگر، دریافت دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن، با احتساب سود بانکی و خرید اوراق، در مجموع بیش از هفت میلیارد تومان پرداخت به همراه خواهد داشت.