مهم‌ترین چالش‌های بازار مسکن از دید دفتر اقتصاد مسکن
دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اخیرا گزارشی از تحولات بخش مسکن کشور منتشر کرده که در آن، وضعیت بازار مسکن از منظر متغیرهای کلان اقتصادی، قدرت خرید خانوار، هزینه زمین و تأمین مالی مورد بررسی قرار داده. در آخرین بخش از این گزارش ، به عملکرد و اقدامات انجام‌شده در حوزه مسکن و رویکردهای مدنظر برنامه‌های آینده حوزه مسکن پرداخته، اقدامات انجام‌شده و برنامه‌های پیشِ رو را در گزارشی جداگانه به‌طور مفصل بررسی خواهیم کرد. در این گزارش، تمرکز ما بر تصویری است که دفتر اقتصاد مسکن از وضعیت موجود، مسائل و چالش‌های اصلی بخش مسکن کشور ارائه کرده است.
این گزارش در ابتدا با تاکید بر ارتباط مستقیم شرایط بازار مسکن با وضعیت کلان اقتصادی به بررسی نرخ رشد سالانه متغیرهای اسمی طی ۲۰ سال و 8 سال اخیر میپردازد.
متوسط رشد سالانه قیمت سکه حدود ۴۳ درصد، شاخص کل بورس ۳۵ درصد، قیمت مسکن تهران و نقدینگی حدود ۳۰ درصد و قیمت ارز و اجاره‌بهای مسکن حدود ۲۵ درصد بوده است. در ۸ سال اخیر شتاب رشد برخی از این متغیرها افزایش داشته متوسط رشد سالانه قیمت سکه به ۷۳ درصد و قیمت مسکن تهران به حدود ۴۸ درصد رسیده است.
این گزارش در توضیحات خود تاکید میکند افزایش اسمی قیمت دارایی‌ها به معنای رونق واقعی اقتصاد نیست. خلق ارزش افزوده بخش مسکن، مستلزم وجود رشد اقتصادی و افزایش درآمد سرانه خانوار است. در حالی که درآمد سرانه به قیمت ثابت، از حدود ۱۱۰ میلیون تومان در سال ۱۳۹۰ به ۸۸.۶ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ کاهش داشته و نرخ رشد اقتصادی کشور هم طی یک دهه اخیر نزدیک به صفر بوده.
یکی از نتایج مستقیم این شرایط در نمودار شاخص دسترسی به مسکن مشاهده است. شاخص دسترسی به مسکن یعنی نسبت متوسط قیمت یک واحد مسکونی به درآمد سالانه خانوار. براساس گزارش، شاخص دسترسی به یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی در مناطق شهری کشور که در سال ۱۳۸۰ حدود ۲.۲ بود، در سال ۱۴۰۰ به ۸.۱، در سال ۱۴۰۲ به ۸.۸ و در سال ۱۴۰۴ به حدود ۸.۲ رسیده است.
این گزارش توضیح میدهد کاهش پس‌انداز خانوار علاوه بر کاهش دسترسی و خرید مسکن، سپرده‌گذاری در بانک‌ها را نیز محدود میکند و در نتیجه، منابع شبکه بانکی برای تأمین مالی بخش‌های مولد اقتصاد از جمله مسکن کاهش پیدا میکند.
از همین رو گزارش در ادامه این روند به کاهش سهم مسکن از تسهیلات بانکی میپردازد. به گفته گزارش تامین مالی به یکی از مهم‌ترین چالش‌های فعلی بخش مسکن تبدیل شده است. این روند به‌طور مستمر کاهش پیدا کرده و در پنج‌ماهه ابتدایی سال۱۴۰۵ به حدود ۲ درصد رسیده است. سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات بانکی که در سال ۱۳۹۰ حدود ۱۷ درصد بود، با یک روند نزولی به ۱۳.۵ درصد در سال ۱۳۹۱و ۲.۷ درصد در سال ۱۴۰۴ رسیده است.سهم مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی در مقایسه با سال ۱۳۹۰ به حدود یک‌هشتم کاهش یافته است؛ آن هم در شرایطی که گزارش بر وجود تأکیدات و تکالیف قانونی برای تأمین مالی این بخش اشاره دارد. وضعیت در حوزه مسکن حمایتی نیز محدودتر است؛ به‌طوری‌که سهم تسهیلات پرداختی به مسکن حمایتی از کل تسهیلات شبکه بانکی طی حدود شش سال گذشته، در مجموع کمتر از یک درصد بوده است.
این گزارش در ادامه به عوامل درون زای تاثیر گذار بر قیمت مسکن میپردازد؛ سهم بالای زمین در هزینه تولید مسکن.براساس داده‌های گزارش، سهم زمین از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن از حدود ۴۷ درصد در سال ۱۳۸۹ افزایش پیدا کرده و در برخی سال‌ها به بیش از ۶۰ درصد رسیده است. آخرین رقم ارائه‌شده در جدول گزارش برای سال ۱۴۰۳ حدود ۵۶.۸ درصد است. اما گزارش در این بخش به نکته مهمتری اشاره میکند، اینکه حتی در صورت تأمین زمین، هزینه زمین عملاً قابل صفر شدن نیست؛ چراکه مستلزم آماده‌سازی و تأمین زیرساخت‌های اولیه است.
طبق مطالعات کارشناسی مورد اشاره تو این گزارش، برای اینکه یک سایت مسکونی به مرحله‌ای برسد که قابلیت احداث مسکن داشته باشد، حداقل معادل ۴۰ درصد هزینه کل ساخت مسکن باید صرف آماده‌سازی زمین و تأمین حداقل زیرساخت‌های مورد نیاز شود. بنابراین بخشی از هزینه اولیه زمین اجتناب‌ناپذیر است.
درادامه گزارش به چالش بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیر رسمی هم میپردازه و آمارهای جالبی ارائه میدهد. در 20 سال اخیر به طور متوسط سالانه حدود ۵۲ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده نوسازی و بهسازی شده که این رقم در مقایسه با تعداد واحدهای نیازمند نوسازی، پایین است. در این محدوده‌های بافت فرسوده حدود ۵.۱ میلیون خانوار با جمعیتی نزدیک به ۲۰ میلیون نفر در ۵.۸ میلیون واحد مسکونی سکونت دارند.از این تعداد، حدود ۴۸ درصد واحدهای مسکونی، معادل ۲.۸ میلیون واحد، همچنان نیازمند نوسازی هستند.
منبع: اکو ایران
