یک سال پس از اسنپبک؛ در این دوره چه بر سر بازار مسکن آمد؟
یک سال قبل، در همین روزها، عبارتی پرتکرار در خبرهای سیاسی و اقتصادی ایران تکرار میشد: مکانیسم ماشه. هرچه به پایان مهلت تعیینشده نزدیکتر میشدیم، نگرانیها درباره بازگشت تحریمها و تأثیر آن بر اقتصاد ایران بیشتر میشد بازار مسکن تهران یکی از بازارهایی است که طبیعتا از تحولات کلان اقتصادی این دوره جدا نبوده است. قیمت مسکن همواره تحت تأثیر مجموعهای از عوامل، از تورم و نرخ ارز گرفته تا هزینه ساخت، انتظارات اقتصادی و شرایط عرضه و تقاضا قرار دارد. از همین رو، بررسی کردیم که بازار مسکن در فاصله یکساله پس از فعالشدن مکانیسم ماشه چه مسیری را طی کرده و قیمتها در مناطق مختلف تهران چه تغییراتی داشتهاند. بررسیهای ما نشان میدهد میانگین قیمت مسکن پیشنهادی فروشندگان در این بازه تنها طی یک سال نزدیک به ۱۳۰ درصد افزایش یافته است.
پس از طی مهلت ۳۰روزه، مکانیسم ماشه یا اسنپبک در ۵ مهر ۱۴۰۴ فعال شد و تحریمهای پیشین شورای امنیت علیه ایران بازگشت. اینبار بهجای پیشبینی و سناریونویسی، میتوان تاثیر تحریمها و تنشهای سیاسی این دوره بر بازارها را با زبان اعداد و قیمتها روایت کرد؛ اینکه بازارها در این یک سال چه مسیری را طی کردند و قیمتها تا کجا پیش رفتند.
بازار مسکن ۲۲ منطقه تهران را زیر ذرهبین بردیم و قیمت هر مترمربع در ۵ مهر ۱۴۰۴ را با ۵ مهر ۱۴۰۵ مقایسه کردیم. نتیجه قابل توجه است: میانگین قیمت از حدود ۱۰۲ میلیون تومان به بیش از ۲۳۴ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده؛ یعنی افزایشی نزدیک به ۱۳۰ درصد در تنها یک سال. این رشد اما در همه مناطق تهران یکسان نبوده است. در برخی مناطق قیمت مسکن کمتر از دو برابر شده و در برخی دیگر افزایش قیمت از ۱۵۰ درصد هم عبور کرده است.
در یک سال گذشته، کدام مناطق تهران بیشترین جهش قیمت را تجربه کردهاند؟
سطح عمومی قیمتها نیز طی این مدت افزایش قابل توجهی داشته است. براساس تازهترین گزارش بانک مرکزی از شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران تورم نقطهبهنقطه شهریور ۱۴۰۵ به ۸۲.۸ درصد رسیده است. مقایسه این ارقام با بازار مسکن نشان میدهد رشد اسمی میانگین قیمت مسکن تهران در بازه مورد بررسی، از تورم نقطهبهنقطه عمومی نیز بیشتر بوده است. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در دادههای مورد بررسی حدود ۱۲۹.۶ درصد افزایش یافته، در حالی که شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی بانک مرکزی نسبت به شهریور سال قبل ۸۲.۸ درصد رشد کرده است.
در میان مناطق ۲۲گانه تهران، منطقه ۳ بیشترین افزایش قیمت را تجربه کرده است. متوسط قیمت هر مترمربع در این منطقه از حدود ۱۸۰ میلیون تومان در ۵ مهر ۱۴۰۴ به حدود ۴۹۴.۵ میلیون تومان در ۵ مهر ۱۴۰۵ رسیده است. رشدی معادل ۱۷۴.۷ درصد در یک سال.پس از آن، منطقه ۹ با رشد حدود ۱۴۱.۴ درصدی و منطقه ۶ با افزایش ۱۴۰.۷ درصدی در میان مناطقی قرار میگیرند که بیشترین رشد قیمت را در این دوره ثبت کردهاند. منطقه ۸ نیز با رشد حدود ۱۳۹.۲ درصدی و منطقه ۵ با افزایش حدود ۱۳۹ درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند.
حتی کمترین رشد هم بیش از ۹۰ درصد بود. منطقه ۲۱ کمترین افزایش قیمت را در میان مناطق مورد بررسی داشته است. قیمت هر مترمربع در این منطقه از حدود ۸۵.۵ میلیون تومان به ۱۶۵.۲ میلیون تومان رسیده که معادل رشد ۹۳.۲ درصدی است.
پس از آن منطقه ۲۰ با افزایش حدود ۹۳.۸ درصدی و منطقه ۱۲ با رشد حدود ۹۵.۴ درصدی کمترین افزایش قیمت را ثبت کردهاند. بنابراین حتی در مناطقی که پایینترین رشد را داشتهاند نیز قیمت مسکن طی یک سال نزدیک به دو برابر شده است.
به این ترتیب در این بازه مورد مقایسه ما دیگر هیچ منطقهای با میانگین قیمت کمتر از متری ۱۰۰ میلیون تومان باقی نمانده است. منطقه ۱۷ با میانگین حدود ۱۱۸.۶ میلیون تومان برای هر مترمربع عرضه میشود که ارزانترین منطقه در دادههای مورد بررسی است. در این منطقه متوسط قیمت یک سال قبل حدود ۵۵.۲ میلیون تومان بود. در آنسوی تهران منطقه یک با متوسط قیمت حدود ۵۸۷ میلیون تومان برای هر مترمربع، بالاترین قیمت را در میان مناطق تهران دارد؛ در حالی که متوسط قیمت این منطقه در مهر سال گذشته حدود ۲۴۹ میلیون تومان بود.
منبع: اکو ایران
